L'immo-tech au coeur
des investissements

Le secteur de l’Immobilier occupe une place à part dans l’économie nationale : il représente environ 10 % du PIB, plus de 60 % du Patrimoine des Français  et 2.1 millions d’Emplois.

Nous ferons ci-après un point sur l’évolution des principaux métiers du Secteur Immobilier en excluant les métiers du Secteur BTP/Second Œuvre du Bâtiment , qui relèvent d’autres environnements économiques, règlementaires et industriels.

L’évolution de l’activité sur les segments de la construction et de la promotion immobilière fait ressortir un décalage significatif entre l’offre et la demande de logements neufs. D’une part, la demande de logements neufs se voit, en grande partie, stimulée par la croissance démographique, par des conditions d’accès au crédit particulièrement favorables et, à titre accessoire,  par la hausse relative du pouvoir d’achat des ménages. A contrario, l’offre, quant à elle, ne progresse pas aussi rapidement, contrainte par la pénurie de foncier, la multiplication des recours contre les permis de construire, ainsi que par la croissance des coûts de production, induite notamment par l’inflation des normes.

Le marché de la rénovation de l’habitat  demeure très dynamique. La mise en œuvre de mesures incitatives sur le segment de l’entretien-rénovation, (loi Denormandie, crédit d’impôt transition énergétique) constituent en la matière  des leviers de croissance très puissants.

Enfin, le segment de la domotique peine à se développer, les consommateurs considérant l’offre qui s’y rattache relativement restreinte et fonction d’un positionnement tarifaire jugé souvent trop élitiste.

Le secteur de la Transaction immobilière a logiquement profité du boom des prix et des transactions, jusqu’en 2009, année où la crise financière consécutive à la faillite de la Banque Lehman Brothers a occasionné une brève mais brutale crise immobilière. Il y avait en France à cette date environ 28 000 Agences immobilières en France (contre environ 15 000 dans les années 1990), soit un nombre à peine inférieur à celui des boulangeries. Entre 2009 et 2013, on peut estimer le nombre des fermetures d’agences dans la fourchette de 3 à 5000 en relation avec la baisse du nombre et du prix des transactions. Depuis, le regain du marché a encouragé une nouvelle phase de création d’Agences.

Ce marché s’est incontestablement professionnalisé avec la très forte montée en puissance des enseignes nationales (Foncia…) ou internationales (Century 21…), « numérisé » avec l’omniprésence d’internet et complexifié (diagnostiques techniques…). La mise en réseau des annonces et des fichiers a permis de mutualiser les efforts commerciaux et ainsi d’assurer au client un meilleur rapport coût/efficacité.

La menace d’une désintermédiation accrue des transactions doit être relevée par la montée en gamme des prestations (mandats d’achats, « home staging », personnalisation, garanties…).

Le marché de la Gestion Immobilière (Gestionnaire pour compte de Tiers et/ou Syndics de Copropriété la plupart du temps souvent les mêmes) a vu l’arrivée massive de grands groupes au détriment des acteurs indépendants qui représentent encore plus de 40 % des 12 000 Cabinets. Foncia, Gestrim et Urbanya gèrent à eux 3 plus de 2 millions des 7.5 millions de lots en co-propriété.

Cette activité particulièrement propice aux économies d’échelle devrait voir son mouvement de concentration se poursuivre à l’avenir, suite notamment au durcissement  du contexte règlementaire observé depuis plusieurs années.

Créativité commerciale, réactivité opérationnelle et efficacité des systèmes de gestion sont la clé de la résilience de l’activité. L’utilisation rationnelle et pertinente des outils internet est un défi incontournable que tout acteur en quête de part de marché –voire de simple survie- se doit de relever.

Les Marchands de Biens et Aménageurs fonciers ont pour mission d’exprimer les potentiels de valorisation des Biens acquis en vue de réaliser une plus-value liée à la valeur ajoutée apportée grâce à leur qualité d’anticipation, de créativité et d’exécution.

Cette profession, qui est réputée être à l’origine de la crise immobilière des années 90, s’est notablement assainie, et ne revêt plus le caractère sulfureux qu’elle avait au siècle dernier. Portée par l’augmentation quasi ininterrompue des prix immobiliers à Paris et dans les Grandes métropoles, qui a limité jusqu’à présent les risques assumés, elle doit être à même de relever le défi d’une stabilisation des prix parisiens, qui interviendra tôt ou tard, à la faveur d’une hausse inéluctable des taux d’intérêts.

Les Foncières, cotées ou non, sont au nombre des bénéficiaires de l’envolée des prix dans les Grandes Métropoles et de la baisse substantielle des taux d’intérêts

Après avoir arbitré dans une large mesure leur patrimoine résidentiel au début des années 2000, et avoir profité du très large mouvement d’externalisation de leur patrimoine immobilier professionnel par les grands intervenants de l’hôtellerie et de la santé notamment, les challenges des Foncières, spécialisées ou non, demeurent multiples : limiter la baisse des rendements locatifs, préserver la valeur des murs de commerces attaquée par la montée des ventes sur internet, restructurer et revaloriser des espaces commerciaux de périphérie, se repositionner sélectivement sur l’immobilier résidentiel, peut-être un peu trop vite délaissé, promouvoir des immeubles intelligents et autonomes, investir sur des marchés étrangers porteurs, anticiper une remontée des taux d’intérêt…

La « Pierre Papier » et les Métiers de l’investissement Immobilier auprès des particuliers ont toujours le vent en poupe grâce à la pérennisation des dispositifs fiscaux, à l’éclatante santé des marchés immobiliers de la Région Parisienne  et des grandes Métropoles, ainsi qu’au manque de culture financière doublé d’une aversion aux risques de nos compatriotes.

Ces métiers devront se préparer à faire face à une double éventualité, même si leur échéance apparaît lointaine : une baisse des avantages fiscaux et une stagnation, voire une baisse des prix des actifs immobiliers.

Enfin, les opérateurs du Logement social sont confrontés en permanence, au moins dans les Métropoles, à la pénurie de logements sociaux de qualité, à la nécessaire rénovation de leur parc immobilier, et aux difficultés de gestion propre à leur segment d’activité : la maintenance courante des immeubles et le bon recouvrement des quittancements.

Les Entreprises Sociales pour l’Habitat possédant moins de 15 000 logements ont été invitées dans le cadre de la récente loi « Elan » afin de les rendre plus efficientes et plus aptes à soutenir des programmes d’investissements ambitieux. Cette perspective signifie la perte d’indépendance pour nombre d’entre-elles et implique en amont un effort d’efficacité opérationnelle dans tous les domaines (gestion immobilière, gestion financière…) pour jouer un rôle moteur dans les regroupements à mettre en œuvre.

Comment pouvons-nous vous aider ?

L’ensemble des Acteurs des différents marchés de l’Immobilier doivent, on l’a vu, relever certains défis d’ordre stratégique et opérationnel pour assurer leur croissance et leur pérennité. Le cabinet Zalis dispose d’une façon générale, d’une  expertise reconnue dans les domaines d’accompagnement stratégique, opérationnel et de conduite du changement d’entreprises en mutation

A cette expertise générale s’ajoute une compétence particulière dans les différents métiers de l’Immobilier, acquise notamment à l’occasion de nombreuses missions menées pour le compte d’acteurs de premier plan de leurs différents marchés, tant que pour l’ensemble des secteurs que nous avons évoqués.

Nos missions dans le secteur de l’immobilier se déclinent de la manière suivante :

  • La stratégie qui est au cœur de toutes nos missions : les acteurs du secteur immobilier font souvent face à des situations complexes qu’ils n’ont pas toujours les moyens d’anticiper.
  • L’accompagnement au changement dans ce secteur en mutation avec l’apparition de nouveaux acteurs et la digitalisation grandissante.
  • L’accompagnement à la restructuration financière ou au retournement opérationnel, avec notamment l’assistance dans le développement d’outils d’étude et/ou de suivi des Investissements.
  • L’assistance dans la définition et la réalisation de stratégies de développement : Etudes de projets d’Investissement, Montage d’opérations complexes, Fusions acquisitions, accompagnement à la levée de fonds.
  • Nous avons notamment développé une capacité à développer des outils de modélisation puissants  pour appréhender au mieux ces opérations à très fort enjeu nécessitant une approche spécifique et personnalisée.

Nos
références

Immobilier

Un troisième LBO, une dette importante, un marché en baisse : voici les éléments en place au moment d’une difficulté d’une entreprise leader sur son segment dans le marché de la construction immobilière.

Un administrateur judiciaire fait appel à Zalis pour accompagner cet acteur majeur sur le marché de la maison individuelle. Cet accompagnement de l’ordre de 18 mois a permis à la société de :

  • Réduire les délais entre l’acception de la vente, le démarrage des travaux et la livraison du bien et ainsi alléger mécaniquement les besoins en fonds de roulement de la société
  • D’adapter l’organisation de la société et d’ajuster les effectifs sans crise, en s’appuyant sur le dialogue social
  • De restructurer et remotiver toute la chaîne de vente et de production
  • De trouver des investisseurs et organiser une conversion des dettes en capital pour réorganiser l’actionnariat de la société

Un groupement immobilier propriétaire d’un grand Palace parisien se trouvait au cœur d‘une bataille d’actionnaires et avait fait appel à Zalis pour reprendre le contrôle opérationnel de l’ensemble de l’établissement. Après avoir sécurisé le périmètre, Zalis a participé activement à la gestion opérationnelle de la phase de crise et a permis la sortie pour l’actionnaire, par la cession de l’hôtel.

L’expérience de Zalis dans la gestion de crise opérationnelle a permis de mener à bien le processus de réorganisation du groupe en vue d’une cession à un grand groupe international. Le pilotage, agile et efficace, de cette mission a permis d’achever le processus de cession dans des délais satisfaisants pour toutes les parties prenantes.